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            土地增值稅應稅收入(土地增值稅應稅收入怎么算)

            一、土地增值稅應稅收入

            土地增值稅應稅收入(土地增值稅應稅收入怎么算)

            收入屬于征收范圍,包括貨幣收入、實物收入和其他收入;收入不含增值稅。

            增值稅計稅

            土地增值稅應稅收入

            簡易計稅

            應稅收入=含增值稅收入-增值稅應納稅額

            一般計稅

            應稅收入=含增值稅收入-銷項稅額(扣除后的銷項稅額)

            二、確定扣除項目

            根據轉讓項目的性質,計算土地增值金額時允許從轉讓收入中扣除的項目可分為:

            轉讓項目的性質

            扣除項目

            (一)房企新建房地產轉讓(扣除5 項

            1.取得土地使用權支付的金額

            2.房地產開發成本

            3.房地產開發費用

            4.與房地產轉讓有關的稅款

            5.財政部規定的其他扣除項目(附加扣除 20%)

            (二)對于存量房地產轉讓(扣除 3 項)

            1.房屋和建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率 2.按照國家統一規定繳納的土地使用權所支付的地價及相關費用

            3.轉讓過程中繳納的稅款

            (一)新建房地產轉讓項目扣除——房地產開發企業

            1.取得土地使用權支付的金額,包括:

            (1)納稅人為取得土地使用權而支付的地價;

            (2)納稅人取得土地使用權時按照國家統一規定繳納的有關費用(含契稅)。

            逾期開發繳納的土地閑置費,不得扣除。

            一般按實際金額扣除;取得土地使用權后分期開發-比例扣除: 分攤地價=取得土地使用權總支出×開發項目土地面積%

            2.房地產開發成本:指納稅人房地產開發項目的實際成本,包括 6 項:

            (1)征地拆遷補償費(含耕地占用稅)

            (2)前期工程費

            (3)建筑安裝工程費

            (4)基礎設施費

            (5)公共配套設施費

            (6)間接開發成本

            一般按實際金額扣除;部分開發項目銷售-分攤扣除:分攤開發成本=開發成本×項目建筑面積%

            3.房地產開發費用——即銷售費用、管理費用、財務費用。

            與會計處理和企業所得稅扣除不同,關鍵取決于財務費用中的利息處理:

            (1)納稅人可以根據轉讓房地產項目計算利息支出,并提供金融機構的貸款證明: 房地產開發費=利息+(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

            利息扣除注意三點

            ①提供金融機構證明;

            ②不得超過商業銀行同期貸款利率計算的金額;

            ③不包括加息和罰息。

            (2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,或不能提供金融機構貸款證明的: 房地產開發費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

            扣除開發費取決于利息支出

            (3)土地增值稅清算時,已計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用計算扣除。

            4.與房地產轉讓有關的稅款

            房地產開發企業:扣除一稅兩費(城建稅、教育費、地方教育費)

            增值稅為價外稅,不在計稅收入中扣除;但增值稅(一般計稅、簡易計稅)必須先計算。

            房地產開發企業印花稅,以前在管理費中會計,在開發費值稅扣除項目在開發費用中扣除,不單獨扣除;現在會計在稅及附加科目中會計,土地增值稅的相關政策沒有修改。

            房地產企業實際繳納的附加稅、費用,可以按清算項目準確計算的,允許按實際扣除;否則,按清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。

            5.財政部規定的其他扣除項目

            (1)從事房地產開發的納稅人可 加計 20%的扣除:

            (2)額外扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

            (二)股票房地產轉讓項目扣除

            1.房屋和建筑物的評估價格(由政府批準的房地產評估機構評估)。評估價格=重置成本價×成新折扣率

            重置成本價格:對于老房子和建筑物,根據轉讓時的建筑材料價格和勞動力成本計算,建造相同面積、層次、結構、建筑標準的新房和建筑成本。

            2.土地使用權支付的土地價格及相關費用。

            3.轉讓過程中繳納的稅款(兩稅兩費:印花稅、城建稅、教育費、地方教育費)。

            特殊規定

            (1)凡不能取得評估價格但能提供購房發票的人:

            老房子和建筑物的評估價格可以按照發票中包含的金額和從購買年度到轉讓年度的5%計算扣除。評估價格=發票中包含的金額×(1+年限×5%)

            扣除項目時,每年按購房發票所載日期至售房發票開具日期,每滿 12 每月計算一年;一年以上,不滿 12個月但超過 6個月的,視為一年。

            (2)能夠提供契稅完稅憑證的納稅人購房時繳納的契稅,可以扣除為與房地產轉讓有關的稅 ,但不作為加計 5%的基數。

            (3)地方稅務機關對轉讓老房子、建筑物無評估價格、無法提供購房發票的,可以核定征收。

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