銷項稅額和銷項稅額抵減有什么區別(銷項稅抵減額核算內容)

問題是：土地價格抵扣的銷項稅應增加土地增值稅的清算收入，還是應減少土地成本？

之所以存在這樣的問題，主要是因為房地產開發企業的一般納稅人在營改增后銷售自己開發的房地產項目，采用差額計稅的方法，造成后續差異的困擾。

本問題的相關政策依據：

依據一：《財政部 國家稅務總局關于營改增后房地產稅土地增值稅 個人所得稅依據的通知》(財稅〔2016〕43號）

第三條 土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目中涉及的增值稅進項稅，不計入扣除項目，不計入扣除項目。

依據二：國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>公告(2016年第18號)

第四條 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自己開發的房地產項目，按一般稅收計算方法計算，扣除當期房地產銷售項目對應的土地價格后的余額。銷售計算公式如下：

銷售額=(總價和價外費用-當期允許扣除的土地價格)÷（1 11%）

依據三：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)

第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉讓房地產取得的收入扣除本條例第六條規定的項目金額后的余額為增值額。

第五條 納稅人轉讓房地產的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值扣除項目：

(一)取得土地使用權所支付的金額；

(二)土地開發成本；

(三)新建房屋及配套設施的成本、，或舊房及建筑物的評估價格；

(四)房地產轉讓稅；

(五)財政部規定的其他扣除項目。

依據四：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》〔1995〕6號）

第五條規定，本條例第二條所稱收入，包括房地產轉讓的全部價款和相關經濟收入。

第七條規定，本條例第六條所列的計算增值扣除項目具體為：

（1）土地使用權所支付的金額是指納稅人按照國家統一規定支付的土地使用權所支付的土地價款和相關費用。

（2）開發土地、新建房屋及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本是指納稅人房地產開發項目的實際成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用拆遷補償、初步工程、建筑安裝工程、基礎設施、公共配套設施、開發間接成本。

土地征用拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動安置費及相關地下附著物拆遷補償凈支出、安置拆遷房屋支出等。

前期工程費用包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、三通一平等費用。

建筑安裝工程費是指以自營方式向承包商支付的建筑安裝工程費。

基礎設施費用包括道路、供水、供電、供氣、污水、洪水、通信、照明、衛生、綠化等項目的開發。

公共配套設施費，包括開發社區公共配套設施不能有償轉讓的費用。

間接開發費用是指直接組織和管理開發項目發生的費用，包括工資、員工福利費、折舊費、維修費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉銷等。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，可以按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，可以實際扣除，但最高金額不得超過商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%計算扣除。

不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%計算扣除房地產開發費用。

各省、自治區、直轄市人民政府規定上述計算扣除的具體比例。

（4）老房子和建筑物的評估價格是指政府批準的房地產評估機構在轉讓使用的房屋和建筑物時，將重置成本價乘以新的折扣率。評估價格必須經當地稅務機關確認。

（5）與房地產轉讓有關的稅收，是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。轉讓房地產支付的額外教育費用也可視為扣除稅款。

（6）根據本條例第六條（5）項規定，從事房地產開發的納稅人可按本條（1）、（2）項規定計算的金額之和扣除20%。

依據五：《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理的通知》(國家稅務發展〔2006〕187號）：

四、土地增值稅扣除項目

（1）房地產開發企業在辦理土地增值稅清算時計算與清算項目相關的扣除項目金額，應當按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、費用和轉讓房地產相關稅必須提供法律有效證明；不能提供法律有效證明的，不予扣除。

稅舟后語：

無論是從增值稅差額稅的角度，從銷售中全額扣除土地資金，還是從增值稅發票開具全額價格稅分離，土地資金類似于農產品虛擬扣除操作，只是從單一方面計算，結果本身沒有影響，但遇到其他方面的允許扣除政策，會因為不同的計算基礎而產生矛盾。兩種不同的計算方法對附加扣除的影響并不小。

這種矛盾的根源在于：一方面，增值稅專用發票允許正常開具，以實現后續增值稅鏈的完整性；另一方面，不（或不）以農產品的形式進行虛擬扣除，而是以銷售扣除的形式進行。這導致了會計和稅收計算之間的差異。通常更多的是關于稅收差異，事實上，稅收差異也在擴大。

就我國目前的增值稅基本稅制要求而言，政府的收入行為一般不包括在征收范圍內。納稅人為取得土地使用權而支付的土地價格，相應的政府部門不屬于增值稅征稅范圍，與合格農產品明確規定增值稅免稅政策的規定有根本區別。經過這樣的梳理，問題的答案基本上是清晰的。